Entre proyectos fallidos en las provincias, la resistencia de las inmobiliarias locales y un mercado que exige libertad de contratación y transparencia, el tradicional modelo de matriculación obligatoria entra en una etapa de revisión inevitable.
El modelo de colegiación rígida y control corporativo sobre el corretaje inmobiliario atraviesa en la Argentina uno de sus momentos de mayor tensión e impugnación institucional. Lo que durante décadas funcionó como un sistema indiscutido de monopolio de la matrícula y poder disciplinario, hoy se encuentra severamente cuestionado por profesionales, pymes del sector, legisladores y los propios consumidores.
La presión de la realidad comercial, dinamizada por la innovación tecnológica, los nuevos formatos de red y las crecientes exigencias de transparencia, está exponiendo la obsolescencia de las estructuras corporativas tradicionales. En este escenario, la legitimidad de las entidades colegiadas ya no se pone en duda solo en los pasillos parlamentarios, sino en el propio funcionamiento cotidiano de un mercado que fuerza la reapertura de este debate.
Esta pérdida de representatividad e idoneidad institucional se inscribe, además, en el contexto de la agenda de desregulación económica impulsada por el Gobierno Nacional a través del Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado. Las iniciativas oficiales apuntan a revisar la Ley Nacional N.º 20.266 y cuestionan la exigencia de matrículas obligatorias y barreras académicas rígidas que funcionan como esquemas monopólicos, encarecen los costos para los usuarios y limitan la libre competencia. Sin embargo, la estocada definitiva que desnudó las prácticas abusivas de estos organismos provino del máximo órgano nacional en materia de defensa de la competencia.
El antecedente nacional: abuso de posición dominante y monopolio corporativo
El detonante que expuso la fragilidad institucional de las entidades profesionales fue el histórico fallo dictado por el Tribunal de Defensa de la Competencia a partir del dictamen de la Secretaría de Instrucción de Conductas Anticompetitivas. El organismo nacional resolvió sancionar al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) con una multa de $290.010.000 de pesos tras acreditar que la entidad incurrió en un abuso sistemático de su posición dominante para obstaculizar el acceso y la permanencia de corredores vinculados a redes comerciales y franquicias como RE/MAX.
La investigación oficial desnudó los mecanismos de hostigamiento y persecución selectiva desplegados por el colegio porteño. Los datos estadísticos demostraron una clara desproporción: aunque los profesionales franquiciados representan menos del 2% de los matriculados en la Ciudad de Buenos Aires, concentraron el 20% de las causas disciplinarias promovidas por la institución desde 2016.
Asimismo, el pronunciamiento puso en evidencia un conflicto de intereses estructural: las autoridades del colegio actuaban en forma simultánea como reguladores disciplinarios y como competidores directos en el mercado, utilizando marcas de fantasía y colaboradores propios sin sanción alguna, mientras perseguían a sus competidores.
Además de ordenar el cese inmediato de las conductas discriminatorias, el fallo incluyó recomendaciones regulatorias a los poderes ejecutivos y legislativos para revisar la obligatoriedad de la colegiación, establecer controles de legalidad sobre los colegios y prevenir que los competidores ejerzan el poder de policía sobre sus propios pares.
Santa Cruz: el fracaso de la colegiación obligatoria y la rebelión de las bases
El deterioro de la legitimidad colegial no es un fenómeno exclusivo de la Capital Federal; se replica con fuerza en las provincias, donde los propios actores del mercado están frenando los intentos de corporativización. El caso más emblemático se registró en Santa Cruz, donde el Proyecto de Ley N.º 367/2024 –impulsado para crear un Colegio Profesional de Martilleros y Corredores de colegiación obligatoria– colapsó y fue enviado a archivo en la Cámara de Diputados tras el firme rechazo del sector comercial local.
La oposición fue liderada por la Asociación Civil Inmobiliarias Santacruceñas (ACIS), entidad que agrupa a cerca del 90% de las oficinas inmobiliarias de la provincia. Desde la ACIS denunciaron que la norma fue elaborada a espaldas de las pymes locales y advirtieron que la imposición de matrículas obligatorias y aranceles corporativos amenazaba con provocar el cierre de más de 50 empresas familiares.
Un pilar central del reclamo fue la defensa de los profesionales “idóneos”: contadores, arquitectos, ingenieros y comerciantes de vasta trayectoria que ejercen legalmente con oficinas e inscripciones impositivas en regla. La asociación argumentó que exigir titulación universitaria de forma retroactiva desconoce derechos adquiridos y vulnera garantías constitucionales.
Entre Ríos: el debate legislativo entre la modernización y la resistencia corporativa
En forma paralela, la provincia de Entre Ríos se convirtió en otro escenario crucial de esta disputa institucional. La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados provincial inició el tratamiento de un proyecto de ley presentado por la diputada Carola Laner (Juntos por Entre Ríos) para modificar las Leyes N.º 9.739 y N.º 11.084 que regulan la actividad local.
La propuesta de Laner busca flexibilizar la normativa vigente ante las denuncias de profesionales graduados que expusieron cómo el Colegio provincial impone barreras académicas desproporcionadas para bloquear la entrada de nuevos actores y restringir la competencia.
Los sucesos en la Ciudad de Buenos Aires, Santa Cruz y Entre Ríos demuestran que las estructuras colegiadas tradicionales están siendo desbordadas por la dinámica económica y social. El mercado inmobiliario actual exige modelos asociativos más eficientes, tecnología aplicada, diversidad de opciones y costos comisionales competitivos para los usuarios.
Cuando las entidades públicas no estatales utilizan el poder de policía delegado para erigir barreras de entrada, perseguir innovaciones comerciales o proteger posiciones de dominio de sus propias autoridades, pierden su razón de ser y erosionan su legitimidad de origen.
El fallo nacional contra el abuso corporativo y la resistencia de las pymes en las provincias señalan un camino irreversible: la regulación del corretaje inmobiliario deberá adaptarse a la libre competencia, la transparencia y la libertad de trabajo, o seguirá enfrentando la deslegitimación y el rechazo de la sociedad.